신생아특례대출 또는 디딤돌대출을 준비 중이신 분이라면 주택가격(담보가액) 산정 기준을 정확히 아셔야 합니다.
최종 산정된 주택가격에 따라 대출가능금액(대출한도)이 정해지기 때문이죠.
(혹시, 신생아특례대출, 디딤돌대출의 주택가격 외 다른 요건이 궁금하신 분은 가장 아래에 관련 글을 링크해 놨으니 읽어보시면 됩니다.)
예를 들어, 3억원 주택을 매수하면 3억원의 70%인 2.1억원이 대출가능 금액인 줄 알고 9천만원만 잔금으로 준비하고 있었는데….
최종적으로 주택 담보가액으로 산정된 금액이 2.5억원이라면?
2.5억원의 70%인 1.75억원만 대출이 가능하므로 2.1억원 – 1.75억원 = 3천5백만원으로 추가로 마련해야 하는 불상사가 생길 수 있습니다.
따라서, 주택담보대출을 준비 중이신 분이라면 본인이 매수하는 주택의 담보가액이 정확히 얼마인지 미리 알고 계셔야 하는 거죠.
이번 글에서는 신생아특례대출(또는 디딤돌대출)의 담보가액 기준을 말씀드리려고 합니다.
관련 내용은 아래를 통해 확인해 보시기 바랍니다.
주택가격 담보가액 산정 기준 4순위
신생아특례대출과 디딤돌대출은 아래의 4순위 산정 기준을 따릅니다.
1순위: 가격정보, 2순위: 공시가격, 3순위: 분양가격, 4순위: 감정평가액
즉, 1순위가 최우선으로 하며, 1순위가 안 될 경우 2순위, 2순위가 안 되면 3순위, 3순위가 안 되면 4순위를 적용하면 됩니다.
그렇다면, 순위별 상세 기준은 어떻게 될까요?
아래를 통해 지금 바로! 확인해 보시기 바랍니다.
1순위. 가격정보
신생아특례대출과 디딤돌대출에서 1순위(최우선)로 적용하는 주택가격(담보가액) 기준은 “가격정보”이며, 가격정보를 이용한 산정 기준은 아래와 같습니다.
○ 한국부동산원 시세의 하한가와 상한가를 산술 평균한 값 또는 KB 시세의 일반평균가를 적용함.
○ 등기사항전부증명서에 따른 아파트의 최저층*과 아파트 외의 주택은 하한가를 적용함
* 필로티도 최저층으로 간주하여 하한가 적용함.
○ 단, 매매가액*(낙찰가액, 분양계약서상 실매매액 등 매수인이 실제 지급한 금액)과 비교하여 낮은 금액을 기준으로 함.
* 매매가액: 매매계약서를 기준으로 하되, 소유권이전 후 대출 신청하는 경우에는 등기사항전부증명서상 거래금액을 적용함.
○ 대출접수일 기준, 가격정보가 5억원* 이하였으나 대출승인일에 5억원을 초과하면 최종 주택가격은 5억원으로 간주함.
* 신생아 출생 가구는 9억원
* 신혼가구 및 2자녀 이상 가구는 6억원
* 만 30세 이상 미혼 단독세대주는 3억원
이상 1순위를 적용하는 “가격정보” 기준을 말씀드렸습니다.
길게 설명해 드렸으나 한문장으로 정리하면,
한국부동산원 시세(또는 KB 시세)와 실제 매매가액 중 낮은 금액이 최우선 적용
이라고 정리할 수 있습니다.
만약 한국부동산원 시세 또는 KB 시세가 없다면 어떻게 될까요?
간단합니다! 2순위 기준을 적용하면 되는데요. 지금 바로! 아래를 통해 2순위 기준을 확인해 보시기 바랍니다.
2순위. 공시가격
2순위 가격 기준은 “공시가격”입니다.
○ 주택에 대하여 국토교통부 장관이 평가 및 공시한 가격을 기준으로 하는데요. 공시가격은 아래 링크를 통해 확인하실 수 있습니다.
○ 만약, 1순위 가격정보가 없어서 2순위 공시가격을 적용했을 경우, 최종 산정된 주택가격(담보가액)이 예상보다 낮아서 대출한도가 부족하게 되면, 공시가격이 없는 것으로 간주하고 감정평가액(4순위) 적용도 가능합니다. 이때, 감정평가액 산정을 위한 감정평가 비용은 기금에서 부담합니다.
2순위 공시가격 설명은 여기까지 하고, 다음 3순위로 넘어가 보겠습니다.
3순위. 분양가격
3순위 가격 기준은 “분양가격” 입니다.
KB 시세 또는 한국부동산원 시세(1순위)와 공시가격(2순위)이 없는 신규입주아파트(분양전환 임대아파트 포함)에 적용하는 기준입니다.
단, 아래 요건을 만족하는 신규입주아파트에만 분양가격을 적용할 수 있습니다.
반대로, 아래 요건을 만족하지 못하는 신규입주아파트는 3순위 분양가격을 적용할 수 없고 마지막 4순위 기준을 적용해야 합니다.
< 분양가격을 적용할 수 있는 신규입주아파트 요건 >
○ 분양계약서 또는 입주자모집공고문 상 300세대 이상
○ 대출접수일 또는 대출승인일이 (임시)사용승인일 이후 6개월 이내
* 단, 분양전환 임대아파트의 경우에는 지자체의 분양전환 승인일 이후 6개월 이내
그리고, 할인분양 등으로 분양가격과 실제 계약금액이 상이한 경우에는 둘 중에서 낮은 금액을 분양가격으로 적용하니 참고하시기 바랍니다.
지금까지 1순위~3순위 주택가격(담보가액) 산정기준을 알아봤습니다.
이제 마지막 4순위가 남았는데요. 관련 내용은 아래를 통해 확인해 보시기 바랍니다.
4순위. 감정평가액
4순위 가격 기준은 “감정평가액”이며, 1순위~3순위 가격 기준을 적용할 수 없을 때 마지막으로 적용하는 기준입니다.
감정평가액을 이용한 산정 방법은 아래와 같습니다.
○ 국토교통부(또는 HUG) 및 주택금융공사와 협약을 체결한 감정평가업자의 감정평가서상의 감정평가액
* 이때, 감정평가서 발급일은 대출접수일(대출신청일) 기준으로 6개월 이내여야 함.
○ 가격정보(1순위) 또는 분양가격(3순위)을 적용할 수 있음에도 불구하고, 매매가액이 가격정보보다 높은 경우 감정평가를 요구할 수 있음.
(단, 감정평가수수료는 본인이 부담해야 함)
* 감정평가 결과, 감정평가액이 가격정보보다 크면 감정평가액 적용할 수 있음. (가격정보가 크면 가격정보를 적용)
* 단, 가격정보 또는 분양가격이 주택가격 기준(일반 5억원, 신혼가구 6억원 등)을 초과하면 감정평가 수수료를 부담하더라도 감정평가액 적용 불가함.
지금까지 신생아특례대출과 디딤돌대출에 적용하는 주택가격(담보가액) 요건을 말씀드렸습니다.
대출 준비 중이신 분은 해당 내용 참고하시어 본인이 대출받고자 하는 주택의 가격은 얼마로 산정될지 미리 계산해 보셨으면 좋겠습니다.
그리고, 주택가격(담보가액) 외 다른 요건과 관련된 내용이 궁금하신 분은 아래 링크 글을 참고하시기 바랍니다.
오늘도 끝까지 읽어주셔서 감사합니다. 행복한 하루 보내세요!
