대출을 받을 때 개인 상황에 따라 여러가지 혜택을 적용받을 수 있는데요.
오늘은 수 많은 혜택 중에서 “생애최초주택구입”, 흔히 “생애최초” 또는 “생초”라고 부르는 요건에 대해서 살펴보려고 합니다.
생애최초주택구입를 적용받게 되면 대출한도를 ltv 80%까지 최대로 늘릴 수 있고,
기금대출, 예를 들어 디딤돌대출의 경우에는 소득기준도 높일 수 있습니다.
그럼, 지금부터 생애최초를 적용받기 위해서는 어떤 요건을 만족해야 하는지 하나하나 살펴보도록 하겠습니다.
생애최초주택구입이란?
먼저! 생애최초가 무엇을 뜻하는지부터 정확히 알아야 겠죠.
생애최초는 앞서 말씀드렸듯이 ”생애최초주택구입”을 의미하는데요.
“생애최초” 라는 단어에서 알 수 있듯이 태어나서부터 내가 살아온 기간동안 최초를 의미하는데요.
주택담보대출에 적용하면, 대출을 신청하는 날을 기준으로 주택을 최초로 구입한다는 것을 의미합니다.
쉽게 말해서 내 인생에 처음으로 주택을 구입하는 것을 “생애최초주택구입”이라고 하는데요.
이번 글에서는 간단하게 “생애최초”라고 표현하겠습니다.
그런데! 생애최초를 적용받기 위해서는 본인만 생애최초면 되는 것이 아니라, 세대주를 포함한 세대원 전원이 생애최초여야 하는데요.
따라서, “본인을 포함한 세대원 전원이 무주택 상태로써 생애최초로 주택을 구입할 때” 생애최초를 적용받을 수 있습니다.
그리고 디딤돌대출과 보금자리론과 같은 기금대출의 경우에는 추가 요건이 있는데요.
“기금대출 이력이 없을 경우”에 생애최초 적용을 받을 수 있습니다.
즉, 은행대출을 받을 때과, 기금대출을 받을 때로 구분하여 생애최초 요건을 정리하면,
(은행대출을 받을 경우에는) 세대원 전원이 무주택상태로 생애최초 주택을 구입할 때,
(기금대출을 받을 경우에는) 세대원 전원이 무주택상태로 생애최초 주택을 구입하고, 기금대출을 받은 이력이 없을 때로 정리할 수 있겠네요.
그럼, 우리는 “세대원 기준”, “무주택 기준” 그리고 “기금대출 이력”이 무엇을 의미하는 지만 알면,
생애최초 요건을 완벽하게 이해할 수 있겠죠?
그럼, 지금부터 대출에서 말하는 “세대원 기준”, “무주택 기준”, 그리고 “기금대출 이력”이 무엇을 의미하는지 하나하나 살펴 보겠습니다.
생애최초 – 세대원 기준
기본적으로 대출에서 말하는 세대원은 “주민등록등본 상에 같은 세대를 구성하고 있는 직계존속, 직계비속, 그리고 배우자”를 의미하는데요.
이 때, 직계존속에는 배우자의 직계존속도 포함입니다.
그리고, 배우자는 같은 주민등록등본 상에 없더라도 같은 세대로 봅니다. 예를 들어서 주말부부와 같은 경우를 말하겠죠.
불가피한 경우로 인해서 부부가 주민등록등본상 따로 세대를 구성하여 살고 있더라도 배우자는 같은 세대로 본다는 겁니다.
즉, 세대원을 정리하면,
첫번째는 “본인”, 자기자신
두번째는 주민등록등본 상에 같은 세대를 구성하는 “배우자의 직계존속을 포함하는 직계존속“ 및 “직계비속”
세번째는 주민등록등본 상의 세대와 관계없이 “배우자”
이렇게 3가지로 정리할 수 있겠네요.
직계존속? 직계비속?
그런데, 직계존속 및 직계비속이 누구를 말하는지 아시나요?
이미 알고 계신 분들도 많겠지만, 혹시나 모르고 계신 분들을 위해서 정리 한번 해보면
본인을 기준으로 족보상 수직관계를 이루는 사람들을 직계존속과 직계비속이라고 하는데요.
직계존속은 본인을 기준으로 윗세대인 부모님, 조부모님, 만약 결혼을 하셨다면 배우자의 부모님, 조부모님까지 포함되구요.
직계비속은 본인을 기준으로 아래세대인 자녀, 손자녀를 의미합니다.
자! 그럼 여기서 질문하나! 형제 자매는 직계존속 또는 직계비속에 포함될까요?
형제자매도 직계존비속에 포함?
형제 자매는 나와 수직관계가 아닌 수평관계이기 때문에 직계존속 및 직계비속에 포함이 안 되는데요.
이런 수평관계는 이런 수평관계는 방계혈족이라고 부릅니다.
따라서, 형제, 자매는 주민등록등본상에 같은 세대에 있다고 할지라도 세대원으로 보지 않는다는거죠.
다른 말로 형제, 자매는 주택을 수백채 보유하고 있더라도 내가 생애최초 요건을 적용 받는데 아무 영향을 안 미친다는 겁니다. 이해되시죠?
지금까지 대출에서 말하는 세대원 기준을 말씀드렸는데,
이렇게 글로만 설명하고 넘어가면 너무 무책임한 것 같아서
여러분께서 이해하기 쉽도록 간단한 그림 하나로 정리해 봤습니다.
세대원 기준 요약 정리
바로 이 그림인데요.
대출에서 말하는 세대원은 본인과, 배우자, 본인의 부모님, 조부모님, 배우자의 부모님, 조부모님, 그리고 자녀, 손자녀를 의미하는데,
주민등록등본상에 함께 등재된 경우에만 세대원으로 분류됩니다.
단, 배우자는 주민등록등본상에 함께 등재되어 있지 않아도 세대원으로 보구요.
즉, 생애최초를 적용받기 위해서는 지금까지 말씀드린 기준에 포함되는 세대원 전원이 무주택 상태이고, 생애최초로 주택을 구입하는 경우여야 한다는 겁니다. 이해되시죠?
자! 그럼 이제 세대원 기준은 정확하게 아셨고, 다음으로 대출에서 말하는 무주택 기준이 무엇인지 살펴보겠습니다.
생애최초 – 무주택 기준
무주택은 말 그대로 주택이 없다, 주택을 가지고 있지 않다는 것을 의미하는데요.
대출에서 주택으로 보는 것은 단독주택, 아파트, 빌라, 다가구주택, 다세대주택 등을 말하구요.
18년 12월 11일 이후에 입주자모집승인한 분양권도 주택에 포함됩니다.
즉, 단독주택, 아파트, 빌라, 다가구주택, 다세대주택 등과 18년 9월 13일 이후에 입주자모집승인한 분양권를 보유하고 있었던 이력이 없다면
생애최초 무주택 요건을 만족할 수 있는거죠.
그런데! 대출에서는 주택임에도 불구하고 무주택으로 인정해 주는 경우가 있는데요.
주택이지만 무주택으로 인정받는 경우
일단 분양권의 경우에는 18년 9월 13일 이전에 보유하고 있었다면 무주택으로 간주하구요.
그리고 많은 분들이 궁금해하시는 것 중 하나인데, 오피스텔은 대출에서 무주택으로 봅니다.
따라서, 오피스텔을 가지고 있는 상황에서도 다른 주택 구입하실 때 생애최초 적용을 받으실 수 있습니다.
또! 오피스텔 외에 일반 주택임에도 불구하고 무주택 보는 경우에 있는데요.
아래 8가지 주택이 이에 해당되는데요.
이 중에서 가장 관심을 가지셔야 하는 요건을 딱! 하나를 골라보자면,
“만60세 이상의 직계존속(배우자 직계존속 포함)이 주택을 소유하고 있는 경우”인데요.
아마, 많은 분들이 여기에 해당되시는데도 불구하고 모르고 계신 경우가 많더라구요.
말 그대로 같은 세대를 구성하고 있는 사람 중에서 배우자 쪽을 포함한 만60세 이상의 직계존속이 주택을 소유하고 있다면 해당 주택은 무주택으로 봅니다.
즉, 같은 세대 구성원 중에 만 60세 이상이신 부모님, 조부모님, 장모님, 장인어른 등이 주택을 소유하고 있다고 할지라도 생애최초를 적용받을 수 있다는 거죠. 이해되시죠?
만약 이 조건에 해당되시는 분은 잊지마시고 생애최초 혜택 꼭 누리시구요.
다음으로 넘어가기 앞서서 지금까지 말씀드린 대출에서 말하는 생애최초 무주택 기준을 간단하게 정리 한번 해보겠습니다.
첫번째! 주택으로 분류되는 단독주택, 아파트, 빌라, 다가구/다세대 주택을 가지고 계셨던 이력이 없으셔야 하구요.
두번째! 분양권의 경우에는 18년 12월 11일 이후에 입주자모집승인한 분양권을 소유하고 계셨던 이력이 없으셔야 합니다.
18년 12월 11일 이전 분양권은 아무 상관없구요.세번째! 오피스텔은 무주택으로 봅니다. 따라서, 오피스텔을 보유했던 이력이 있거나 현재 보유하고 있더라도 생애최초 무주택 요건을 만족한다고 볼 수 있습니다.
네번째! 주택임에도 불구하고 무주택으로 간주하는 8가지 주택 유형이 있습니다. 특히, 만60세이상 직계존속이 보유한 주택은 무주택으로 본다는거 잊으시면 안 되구요.
무주택 기준! 딱! 정리되시죠??
지금까지 대출에서 말하는 세대원 기준과 무주택 기준, 두가지 요건을 살펴봤는데요.
이제 마지막 입니다! 기금대출 사용이력 요건에 대해서 살펴볼게요.
생애최초 – 기금대출 사용이력
지금 말씀드릴 요건은 디딤돌대출, 보금자리론과 같은 기금대출을 받으실 경우에 해당되구요.
일반은행 주담대를 받으실 분은 무시하시거나 그냥 참고 정도만 하시면 되겠습니다.
생애최초를 적용하여 기금대출을 받기 위해서는 세대주를 포함한 세대원 전원이 기금대출을 사용한 이력이 없어야 합니다.
이해하기 쉽도록 간단하게 예를 들어 설명드리자면,
현재 부모님댁에서 같은 세대를 구성하여 살고 있는데, 부모님께서 만60세 이상이시라서 부모님 소유 주택은 무주택으로 간주하니
생애최초를 적용받을 수 있겠죠. 그런데, 부모님께서 해당 주택에 대해 기금대출을 받고 있거나 과거에 기금대출을 받았다가 상환했다면 어떻게 될까요?
세대원인 부모님께서 기금대출을 사용한 이력이 있기 때문에 생애최초 적용을 못 받게 됩니다.
즉, 생애최초 기금대출을 받기 위해서는 모든 세대원이 기금대출을 받은 이력이 없어야 된다는 거죠. 이해되시죠?
지금까지 생애최초 요건에 대해서 “세대원 범위”, “무주택 기준”, 그리고 “기금대출 사용이력” 이렇게 3가지로 나누어 하나하나 살펴 봤는데요.
헷갈리시는 분들을 위해서 간단하게 본인이 생애최초 적용을 받을 수 있는지 없는지 확인할 수 있는 도구를 하나 만들어 봤습니다.
생애최초 가능여부 10초만에 확인
바로 이 도구인데요.
일반은행 대출받으실 분은 세대원 전원이 주택소유이력이 있는지 만약 소유이력이 있다면 해당 주택이 무주택으로 간주되는지만 확인하시면 되구요.
디딤돌대출, 보금자리론과 같은 기금대출 받으실 분은
아래 그림 이용하셔서 1단계부터 3단계까지 차례로 선택하시면 생애최초 적용 가능여부를 알 수 있습니다.
한가를 예를 들어서 같이 해볼까요?
만60세 이상이신 부모님께서 소유하고 있는 주택에
부모님과 같은 세대를 구성하여 살고있는 A라는 인물이 있다고 가정해 보겠습니다.
해당 주택은 과거에 부모님께서 은행 주담대를 받아서 구입한 주택이구요.
A 본인은 한번도 주택을 보유했던 이력이 없다고 할게요.
그럼 이 A가 디딤돌대출을 받는다면, 생애최초를 적용받을 수 있는지 확인해 보겠습니다.
먼저 1단계! 세대원인 부모님과 본인이 주택을 소유한 이력이 있나요?
네! 부모님께서 현재 소유하고 계시죠.
그럼 그림과 같이 “예”를 선택하시면 되구요.
다음 2단계! 소유이력이 있는 주택이 무주택으로 간주가 될까요?
부모님께서 만60세 이상이시니까 해당 주택은 무주택으로 간주가 되죠.
그래서 이번에도 “예”를 선택하시면 됩니다.
그럼 마지막 3단계! 세대원 전원이 기금대출 사용한 이력이 있나요?
부모님께서 과거에 은행 주담대를 받으셨긴 하지만 해당대출은 기금대출이 아니죠.
그래서 “아니요”를 선택하시면 됩니다.
그럼, 결국 A는 생애최초 적용을 받을 수 있겠네요. 그렇죠?
이렇게 간단하게, 영상을 보시는 분들도 본인의 상황에 맞춰서 하나하나 체크해 보시고,
생애최초 적용이 가능한지 불가능한지 확인해 보시면 되겠습니다.
이번 글에서는 생애최초주택구입 요건에 대해서 말씀드려 봤는데요.
이번 글이 생애최초 요건으로 대출을 받고자 계획하시는 분들께 조금이나마 도움이 됐길 바라면서,
이제는 모든 분들이 생애최초 적용 가능여부를 본인이 직접 판단하실 수 있으셨으면 좋겠습니다.
오늘도 끝까지 읽어주셔서 감사합니다.
다음에도 또 도움되는 글로 돌아오겠습니다.
행복한 하루 보내세요.
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