DSR에 전세대출 포함? 주담대에 스트레스 DSR 적용?
금융 시장은 생물과도 같아서 항상 변화하는데요.
이러한 변화는 대출을 이용하는 우리들 뿐만 아니라
대출상품을 만들고 관리하는 대출기관 모두에게 중요한 영향을 미칠 수 있습니다.
그 일환으로. 최근 금융당국이 발표한 새로운 조치는 대출시장에 중대한 변화를 가져올 것으로 보입니다.
바로 ‘차주별 총부채원리금상환비율(DSR)에 전세대출 이자 포함”과 “변동금리형 주담대에 스트레스 DSR 적용”과 관련된 변화인데요.
지금부터 관련 내용 살펴 보겠습니다.
주요변화1. DSR에 전세대출 이자 포함
현재 DSR 규제 예외 대상에는 아래와 같이 크게 10가지인데요.
- 서민금융상품(새희망홀씨, 사잇돌대출 등)
- 300만원 이하 소액대출
- 전세자금대출(전세보증금담보대출은 제외)
- 주택연금(역모기지론)
- 정책적 목적에 따라 정부 등과 협약 체결한 대출
- 정책에 따른 긴급 대출(자연재해 지원 등)
- 보험계약대출
- 상용차 금융
- 예적금담보 대출
- 할부, 리스 및 단기카드대출
이 중에서 3번 전세자금대출을 규제 예외 대상에서 제외하기로 가닥을 잡았다고 합니다.
기존에는 전세대출을 이용 중인 차주가 다른 대출을 받을 때만 전세대출 이자를 DSR에 포함시켰으나,
앞으로는 모든 신규 전세대출에서 이자를 포함하여 DSR을 산정하게 된다고 합니다.
다행히(?) 신규 취급하는 전세대출 “이자”만 DSR에 포함이고, 원금은 DSR에 포함하지 않는다고 합니다.
전세대출은 보통 “2년+2년” 으로 짧은 계약기간(대출기간)을 가지고 있기 때문에 “산정만기”를 늘려 적용하더라도
원금까지 DSR에 포함하면 부작용이 클 수 있다고 판단했기 때문이라고 하네요.
그나마 다행이네요.
주요변화2. 주담대에 스트레스 DSR 적용
금융당국은 변동금리형 주담대 DSR 산정 시 가산금리, 일명 ‘스트레스 금리’를 추가하는 ‘스트레스 DSR’ 제도를 도입할 예정이라고 합니다.
이는 기존 ‘스트레스 총부채상환비율(DTI)’의 방식을 따르며, 변동금리 변화에 따른 대출자의 상환 부담을 예측하고 평가하기 위한 것이라고 하는데요.
스트레스 금리(가산금리) 기준은 아래와 같습니다.
“최근 5년간 월별 예금은행 가계대출 신규취급 가중평균금리 중 최고치에서 최근 11월 공시 금리를 차감한 값이 1% 미만이면 1%,
이보다 높으면 해당값을 가산합니다.”
단, 스트레스 금리가 너무 높게 적용되는 것을 방지하기 위해서 최대 3%의 상한을 설정하는 방안이 유력하게 검토되고 있다고 합니다.
자체 시뮬레이션 결과 3% 이상 가산하게 되면 차주들의 대출한도가 필요 이상으로 줄어들어서 역효과가 커질 수 있기 때문에 3% 상한을 설정했다고 하네요.
스트레스 금리(가산금리) 계산 방법
앞서 말씀드린 스트레스 금리(가산금리)가 얼마나 되는지 확인 및 계산하는 방법 알아보겠습니다.
스트레스 금리 기준은 아래와 같았죠?
- 최근 5년간 월별 예금은행 가계대출 신규취급 가중평균금리 중 최고치에서 최근 11월 공시 금리를 차감한 값이 1% 미만이면 1%,
이보다 높으면 해당값을 가산
그럼, 첫번째로 최근 5년간 월별 예금은행 가계대출 신규취급 가중평균금리를 확인해 봐야 겠죠?
글을 쓰고 있는 현재 날짜(‘23.11.17)를 기준으로 확인해 보겠습니다.
KOSIS(국가통계포털) 접속 및 금리조회
가중평균금리는 KOSIS라고 불리는 국가통계포털을 통해서 확인할 수 있는데요.
KOSIS에 접속하셔서 검색어 입력하는 창에 “예금은행 대출금리”라고 입력합니다.
“예금은행 대출금리(신규취급액 기준)”을 클릭해 줍니다.
그럼, 아래 그림과 같이 계정항목별로 “예금은행 대출금리(신규취급액 기준)”를 확인할 수 있는데요.
그 중에서 “가계대출” 금리 값을 기준으로 가산금리를 계산해 보면 됩니다.
최근 5년간의 가계대출 금리의 최고치에서 최근 11월 공시 금리를 차감해 보면 되는데요.
아래와 같이 시점 버튼을 클릭하셔서 “최근5년”, “매월”을 적용하면 최근 5년간의 금리를 확인할 수 있습니다.
스트레스 금리(가산금리) 계산하기
상기 방법으로 조회한 금리를 확인해보니
현재 기준으로 최근 5년간의 가계대출 금리 최고치는 “5.64%”이고,
최근 11월(’22년 11월 기준) 공시 금리는 “5.57%”네요.
따라서, 최근 5년간 가계대출 금리 중 최고치인 5.64%(’22년 12월)에서 최근11월 공시 금리인 5.57%에서 차감한 값은 0.07%(=5.64-5.57)로,
1% 미만이므로 최종적으로 가산금리는 1%를 적용하게 되겠네요.
하지만, 가까운 미래에 금리가 하락하여 3%가 된다고 가정하면, 5.64에서 3를 뺀 값인 2.64%가 가산될 수 있겠죠?
가산금리 계산하는 방법 어렵지 않으시죠?
예외 대상과 시행 시기
다행스럽게도(?) 금융당국은 무주택 서민에게 부담을 주지 않기 위해
정책 모기지 상품인 디딤돌, 버팀목 대출, 새희망홀씨 등은 DSR 규제에서 예외로 두기로 했다고 합니다.
그리고, 도입 및 적용 시점은 아직 논의 중이며, 구체적인 기준과 세부 사항은 추후 정해질 예정이라고 하네요.
확정되면 바로 공유 드리겠습니다.
결론
디딤돌, 버팀목 대출 등과 같은 정책 상품을 이용하실 분은 고려하지 않으셔도 되겠지만,
일반 은행 및 보험사 등의 전세대출과 변동금리형 주담대를 이용하실 분들은 DSR 규제 적용으로 인해 예상보다 대출가능한 금액이 줄어들 수 있으므로,
해당 DSR 규제의 정확한 요건이 어떻게 될지? 그리고 언제 시행될지? 최소한의 관심을 두고 대비를 해 놓으셔야 겠습니다.
오늘도 끝까지 읽어주셔서 감사합니다.
또 도움되는 글과 함께 돌아오겠습니다.
행복한 하루 되세요 🙂
